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Foto Mag. Patrycja Gamsjäger - Blog

„BUY TO LET“ UND TIME- SHARING – MODELLE:

„BUY TO LET“ UND TIME- SHARING – MODELLE:

Rechtsanwältin Mag. Patrycja Gamsjäger, LL.M.

Die Geschäfte mit Ferienimmobilien boomen. Vorbei sind die Zeiten, in denen sich Naturfreunde in zahlreichen Gemeinden Österreichs um Zweitwohnsitze bemühten, um die Sommer und Winter mehrere Wochen im Jahr ungestört in den eigenen vier Wänden genießen zu können. Der Kauf von Zweitwohnsitzen ist passé, denn es geht auch anders.

Dabei wird das sogenannte „Buy to Let“- Modell in Österreich zunehmend attraktiver und verdrängt die hierzulande bereits bekannte, jedoch nicht selten kaum durchschaubare Variante der Ferienimmobiliennutzung, auch Time – Sharing (Ferienwohnrecht) genannt.

  • „Buy to Let“ – Modelle

    Bei „Buy to Let“ – Modellen kauft ein Anleger eine Ferienwohnung oder ein Chalet direkt in oder in der unmittelbaren Nähe einer Ferienparkanlage. Das Apartment kann sich auch im Hotel befinden. Der Anleger erwirbt dabei Eigentum an der Ferienwohnung/Apartment und wird als Eigentümer im Grundbuch eingetragen.

    Die neue Immobilie ist nicht als Zweitwohnsitz gedacht und darf auch als solche nicht genutzt werden. Vielmehr darf der Anleger in der künftigen Ferienwohnung selbst nur begrenzt Urlaub machen. Meistens wird die Eigennutzung für vier Wochen im Jahr (zwei im Sommer und zwei im Winter) garantiert. Für die restliche Zeit muss das Apartment vermietet sein.

    Keine Regel ohne Ausnahme:
    Wenn die Ferienwohnung doch nicht mit Feriengästen belegt ist, darf auch der Eigentümer die Immobilie kurzfristig selbst bewohnen. Grundsätzlich ist die Vermietung bei „Buy to Let“ – Modellen nämlich verpflichtend und die eigene Nutzung der Ferienwohnung auf wenige Wochen im Jahr reduziert.

    Die Vermietung des Apartments /Chalets oder der Ferienwohnung an Touristen bringt Einnahmen, welche sich das Hotel/der Betreiber der Ferienparkanlage und der Anleger teilen. Die Rendite können hoch sein und hängen natürlich von der Auslastung ab.

    Neben der Wahl des Standortes sollte sich der potentielle Anleger auch unbedingt die Frage stellen, ob er sich um die Vermietung der Immobilie selbst kümmern muss oder für die richtige Vermarktung bereits gesorgt wird.

    Manche Anbieter garantieren in der Anlaufphase (in den ersten paar Jahren) sogar eine gewisse Rendite. Wichtig ist auch, dass der Eigentümer der Ferienwohnung sein „Urlaubsrecht“ nicht gerade in der Hauptsaison plant und überdies einen Standort wählt, der das ganze Jahr über als Urlaubsziel Touristen anzieht. Nicht immer sind etwa diverse Skigebiete reich an Schnee. Bei der Einrichtung der Ferienwohnung wird bezweckt, diese zu vereinheitlichen, um sie erfolgreich vermieten zu können. Die Ausstattung wird daher in der Regel vom Anbieter übernommen, was meistens mit zusätzlichen Kosten verbunden ist.

    Bei „Buy to Let“- Modellen gilt abschließend zu beachten, welche Eigentumsform bei der Investition gewählt wird (Miteigentum, Wohnungseigentum). Auch hier gibt es Vor- und Nachteile, weshalb es ratsam ist, sich genau beraten zu lassen.

  • Time-Sharing–Modelle

    Bei in Österreich bereits länger bekannten Time- Sharing – Modellen wird hingegen das Nutzungsrecht verkauft, für eine bestimmte Zeit im Jahr ein voll ausgestattetes Ferienapartment in einer Ferienanlage oder ein Hotelzimmer bewohnen zu dürfen. Hier wird somit kein Eigentum erworben. Die rechtliche Grundlage für das Ferienwohnrecht bildet in Österreich das Teilzeitnutzungsgesetz 2011 (TNG 2011).

    Der Vertrag kommt zwischen einem Unternehmer und einem Interessenten, welcher als Verbraucher auftritt, zustande. Der Urlauber zahlt bei Vertragsbeginn einen einmaligen Betrag, welche von der Dauer des Vertrages abhängt. Es trifft ihn somit eine Vorauszahlungspflicht. Der Urlauber zahlt das Wohnrecht für Jahre im Voraus.

    Sollte der Anbieter insolvent werden, kann der Interessent nicht nur das Nutzungsrecht nicht mehr ausüben, sondern verliert auch das vorausgezahlte Geld. Aus diesem Grund ist es wichtig das Nutzungsrecht im Grundbuch einzutragen und so abzusichern.

    Time –Sharing – Modelle sind sicherlich für jene Interessenten bestimmt, welche es gerne haben, immer wieder am gleichen Ort ihren Urlaub zu verbringen.

    Die Bestimmungen des Teilzeitnutzungsgesetzes setzen umfassende Informationspflichten des Anbieters vor, welcher einer Schriftform bedürfen und für welche Formblätter zu verwenden sind. Die Nichteinhaltung der Schriftform macht das Geschäft ungültig. Neben detailierten Informationspflichten muss der Unternehmer den Interessenten unter anderem auch über das Rücktrittsrecht belehren. Überhaupt kann der Verbraucher binnen 14 Tagen ohne Angabe von Gründen vom Vertrag zurücktreten. Fehlt die Belehrung über das Rücktrittsrecht, führt dieser Mangel zur Verlängerung der Rücktrittsfrist.

    Die Time- Sharing – Verträge dienen nicht der Geldanlage und dürfen als solche auch nicht angeboten werden! Zudem kommt der Umstand, dass bei den „Buy to Let“- Modellen ein Verkauf jederzeit möglich ist, während der Wiederverkauf von erworbenen Nutzungsrechten wenn überhaupt mit nicht unerheblichem finanziellen Risiko verbunden ist. Somit rate ich den Interessenten die Verträge vor Abschluss genau prüfen zu lassen.